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IMMOBILIER DEFICIT FONCIER

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Découvrez sur notre site notre sélection de programmes Déficit Foncier sur toute la France, ainsi que toutes les informations et réponses aux questions fréquemment posées sur le régime de défiscalisation Déficit Foncier.

Vous pouvez consulter notre sélection de programme en naviguant sur la carte ci-dessous :

L’investissement immobilier en déficit foncier

L’investissement immobilier en déficit foncier consiste à acquérir un bien dans l’ancien nécessitant une importante remise en état et à y faire réaliser les travaux de rénovation nécessaires à sa mise en location.

L’avantage fiscal de ce régime est de générer une charge déductible des autres revenus fonciers permettant ainsi de diminuer la pression fiscale non seulement sur l’IRPP et mais également sur les prélèvements sociaux frappant les revenus fonciers à hauteur de 15,50%.

Principe généraux de l’imposition des revenus fonciers

Dans le cadre du régime réel d’imposition, les revenus fonciers sont déterminés en déduisant des revenus locatifs différents frais et charges définis par la loi. Ce calcul s’effectue au sein de la déclaration 2044 et se reporte dans la déclaration 2042.

Si au cours de la même année, les revenus fonciers dépassent les dépenses, on constate alors un revenu imposable, dans le cas inverse, on constate un déficit foncier.

Le revenu foncier imposable est imposé au taux progressif de l’impôt, soit de 0% à 45% en fonction de votre taux marginal d’imposition, et d’un taux forfaitaire de 15,50% au titre des prélèvements sociaux, soit un taux global pouvant aller jusqu’à 60,50% du revenu net en sus des différentes taxes foncières, ISF, etc, qui frappent déjà ces biens. L’intérêt de la détention de biens immobiliers dans ce cas se pose légitimement, le rendement réel de l’opération après prise en compte de l’inflation se trouvant souvent négatif alors que la loi Française fait prendre au propriétaire un risque important lié à la solvabilité de son locataire.

Dans le cas ou l’investisseur dégage un déficit foncier, celui-ci sera traité différemment en fonction de son montant et de la nature des charges ayant généré ce déficit. En effet, il est imputable sur le revenu global (donc permet de diminuer les autres revenus imposables tels que les salaires), dans la limite de 10.700 € par foyer fiscal. Attention, seul le déficit foncier généré par les charges autres que les intérêts d’emprunts est admis en déduction du revenu global.

Cette limite de 10 700 € peut être relevée à 15 300 € pour les contribuables qui constatent un déficit foncier sur un logement pour lequel est pratiquée la déduction prévue au titre d’un investissement PERISSOL.

La fraction du déficit foncier qui dépasse les 10.700 € mentionnés ci-dessus sera reporté pendant 10 ans mais uniquement déductibles des revenus fonciers à venir (il ne constitue donc pas une réserve de déficit imputable sur le revenu global futur). Il en va de même de la fraction du déficit foncier constaté provenant des intérêts d’emprunts.

Lorsque le revenu global du contribuable ne suffit pas absorber les 10.700 € de déficit foncier admis en déduction du revenu global, l’excédent est mis en report pour être déduit du revenu global des années suivantes dans la limite de 6 ans.

Conditions de déduction du déficit foncier du revenu global

L’imputation du déficit foncier sur le revenu global est soumis à certaines conditions dont les principales sont :

  • L’immeuble sur lequel est constaté des charges foncières doit produire des revenus imposables dans la catégorie des revenus fonciers.
  • L’imputation du déficit foncier sur le revenu global est subordonnée à la location de l’immeuble jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation. Si la condition de location pendant trois ans n’est pas respectée, l’imputation du déficit foncier sur le revenu global est remise en cause selon les modalités suivantes.

Les dépenses admises en déduction des revenus fonciers

Les principales catégories de dépenses admises en déduction des revenus fonciers pour la détermination de l’éventuel déficit fonciers sont les suivantes :

  • Les intérêts d’emprunt contractés pour l’acquisition, la construction, la conservation, la réparation ou l’amélioration d’un bien destiné à la location et les frais accessoires à l’emprunt.
  • Les frais de gestion et de garde
  • Les dépenses d’entretien et de réparation sur des locaux professionnels et d’habitation
  • les dépenses d’amélioration réalisés exclusivement sur les locaux à usage d’habitation
  • les dépenses acquittés pour le compte des locataires et restant définitivement à charge des propriétaires
  • les provisions pour charges de copropriété
  • les primes d’assurances
  • certaines impositions telles que la taxe foncière
  • les indemnités d’éviction et de relogement

Les travaux pris en compte pour la détermination des revenus fonciers

Les travaux réalisés sur les biens immobiliers locatifs peuvent être admis en déduction en fonction de leur nature. Les modalités de traitement fiscal des travaux réalisés sont les suivants :

  • Dépenses d’entretien et de réparation : Les dépenses d’entretien et de réparation sont en principe déductibles quelle que soit l’affectation de l’immeuble. La déduction peut donc être pratiquée aussi bien pour des locaux commerciaux, des bureaux ou des ateliers que pour des logements. Par dépenses de réparation et d’entretien, il convient d’entendre, d’une manière générale, tous les travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre l’immeuble en bon état, afin d’en permettre un usage normal, sans modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial.
  • Dépenses d’amélioration : Les travaux d’amélioration s’entendent de ceux qui ont pour objet d’apporter à un local d’habitation un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier pour autant la structure de l’immeuble. Les seules dépenses d’amélioration dont la déduction est autorisée sont en principe celles qui se rapportent à des locaux d’habitation ou à leurs dépendances immédiates, sans distinguer suivant qu’il s’agit de locaux anciens ou de constructions récentes.
  • Dépenses de construction, reconstruction, renouvellement : ces dépenses ne peuvent être prises en compte pour la détermination des revenus nets fonciers. Par contre elle sont à intégrer dans le prix de revient de l’immeuble lors de la détermination de la plus value de cession.

Investissement en déficit foncier et plafonnement global des niches fiscales

La déduction d’un déficit foncier sur le revenu global n’est pas soumise aux règles de plafonnement global des avantages fiscaux codifié à l’article 200 0-A du Code Général des Impôts.

Exemple chiffré d’opération immobilière en déficit foncier 

M. et Mme DURAND possèdent un immeuble qui génère  20.000 € de revenu brut. Cet immeuble génère des charges à hauteur de 5.000 € et l’emprunt contracté pour l’acquisition génère des intérêts déductibles à hauteur de 2.000 €. Ils génèrent donc un revenu foncier positif de 20.000 – 5.000 – 2.000 = 13.000 €. Étant imposés dans la tranche marginale d’imposition à 45% en raison de leurs autres revenus, ils subissent donc une taxation sur ces revenus de 45% au titre de l’IRPP soit 5.850 € auxquels s’ajoutent 15,50% de prélèvement sociaux, soit 2.015 €. L’imposition totale de ces revenus est donc de 7.865 €, soit 60,50% du revenu foncier positif.

En se portant acquéreur d’un studio à rénover ou des parts de SCPI de déficit foncier qui générerait une charge de travaux déductibles de 10.000 € sur le même exercice fiscal, M et Mme DURAND réaliseraient une économie d’impôts substantielle. En effet, leur revenu foncier net deviendrait alors le suivant : 20.000 – 5.000 – 2.000 – 10.000 = 3.000 €.

Leur imposition serait alors de 60,5% * 3.000 € = 1.815 €, soit une diminution de 6.050 €, ce qui représente bien une quote-part de 60,50% des travaux réalisés.

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