Le déficit foncier : comment cela fonctionne ?

Le déficit foncier : ce qu’il faut savoir

Quel est le principe du déficit foncier ?

Le déficit foncier permet d’acquérir un bien ancien à usage locatif en vue d’y réaliser des travaux de rénovation. Ces travaux (éligibles à la catégorie des travaux déductibles) seront déductibles des revenus fonciers et impacteront en second lieu le revenu global à hauteur de 10 700 euros maximum par an.

Quelles sont les conditions de déduction du déficit foncier du revenu global ?

L’imputation du déficit foncier sur le revenu global est soumis à certaines conditions dont les principales sont :

  • L’immeuble sur lequel est constaté des charges foncières doit produire des revenus imposables dans la catégorie des revenus fonciers.
  • L’imputation du déficit foncier sur le revenu global est subordonnée à la location de l’immeuble jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation. Si la condition de location pendant trois ans n’est pas respectée, l’imputation du déficit foncier sur le revenu global est remise en cause selon les modalités suivantes.

Quelles sont les dépenses admises en déduction des revenus fonciers ?

Les principales catégories de dépenses admises en déduction des revenus fonciers pour la détermination de l’éventuel déficit fonciers sont les suivantes :

  • Les intérêts d’emprunt contractés pour l’acquisition, la construction, la conservation, la réparation ou l’amélioration d’un bien destiné à la location et les frais accessoires à l’emprunt.
  • Les frais de gestion et de garde
  • Les dépenses d’entretien et de réparation sur des locaux professionnels et d’habitation
  • les dépenses d’amélioration réalisés exclusivement sur les locaux à usage d’habitation
  • les dépenses acquittés pour le compte des locataires et restant définitivement à charge des propriétaires
  • les provisions pour charges de copropriété
  • les primes d’assurances
  • certaines impositions telles que la taxe foncière
  • les indemnités d’éviction et de relogement

Quels sont les travaux pris en compte pour la détermination des revenus fonciers ?

Les travaux réalisés sur les biens immobiliers locatifs peuvent être admis en déduction en fonction de leur nature. Les modalités de traitement fiscal des travaux réalisés sont les suivants :

  • Dépenses d’entretien et de réparation : Les dépenses d’entretien et de réparation sont en principe déductibles quelle que soit l’affectation de l’immeuble. La déduction peut donc être pratiquée aussi bien pour des locaux commerciaux, des bureaux ou des ateliers que pour des logements. Par dépenses de réparation et d’entretien, il convient d’entendre, d’une manière générale, tous les travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre l’immeuble en bon état, afin d’en permettre un usage normal, sans modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial.
  • Dépenses d’amélioration : Les travaux d’amélioration s’entendent de ceux qui ont pour objet d’apporter à un local d’habitation un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier pour autant la structure de l’immeuble. Les seules dépenses d’amélioration dont la déduction est autorisée sont en principe celles qui se rapportent à des locaux d’habitation ou à leurs dépendances immédiates, sans distinguer suivant qu’il s’agit de locaux anciens ou de constructions récentes.
  • Dépenses de construction, reconstruction, renouvellement : ces dépenses ne peuvent être prises en compte pour la détermination des revenus nets fonciers. Par contre elle sont à intégrer dans le prix de revient de l’immeuble lors de la détermination de la plus value de cession.

Investissement en déficit foncier et plafonnement global des niches fiscales

La déduction d’un déficit foncier sur le revenu global n’est pas soumise aux règles de plafonnement global des avantages fiscaux codifié à l’article 200 0-A du Code Général des Impôts.

Comment calculer le déficit foncier ?

Exemple chiffré d’opération immobilière en déficit foncier

M. et Mme DURAND possèdent un immeuble qui génère 20.000 € de revenu brut. Cet immeuble génère des charges à hauteur de 5.000 € et l’emprunt contracté pour l’acquisition génère des intérêts déductibles à hauteur de 2.000 €. Ils génèrent donc un revenu foncier positif de 20.000 – 5.000 – 2.000 = 13.000 €.
Étant imposés dans la tranche marginale d’imposition à 45% en raison de leurs autres revenus, ils subissent donc une taxation sur ces revenus de 45% au titre de l’IRPP soit 5.850 € auxquels s’ajoutent 15,50% de prélèvement sociaux, soit 2.015 €.
L’imposition totale de ces revenus est donc de 7.865 €, soit 60,50% du revenu foncier positif.

En se portant acquéreur d’un studio à rénover ou des parts de SCPI de déficit foncier qui générerait une charge de travaux déductibles de 10.000 € sur le même exercice fiscal, M et Mme DURAND réaliseraient une économie d’impôts substantielle. En effet, leur revenu foncier net deviendrait alors le suivant : 20.000 – 5.000 – 2.000 – 10.000 = 3.000 €.

Leur imposition serait alors de 60,5% * 3.000 € = 1.815 €, soit une diminution de 6.050 €, ce qui représente bien une quote-part de 60,50% des travaux réalisés.

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