SCPI déficit foncier

Qu’est-ce qu’une SCPI déficit foncier ?

Une SCPI déficit foncier est une société d’investissement collectif qui a pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif.

Une SCPI déficit foncier permet de bénéficier des avantages des SCPI (gestion commune des biens, acquisition « en gros »…) en investissant dans des biens à rénover.

Comment cela fonctionne ?

La SCPI a pour rôle de collecter des fonds auprès d’investisseurs particuliers souhaitant acquérir un patrimoine immobilier, qui sera géré par une société de gestion. L’investisseur devient alors un associé, et perçoit des revenus réguliers sous forme de loyers.

L’objectif d’une SCPI déficit foncier est d’acquérir des immeubles dans lesquels seront effectués des travaux de rénovation significatifs, pour ensuite les louer.

Les investisseurs qui apportent des parts, peuvent alors imputer de leurs revenus fonciers existant, ou de leur revenu global, dans la limite de 10 700€, une quote-part des dépenses déductibles engagées par la SCPI pour la rénovation du bien acquis.

A la fois de la rénovation, le bien est mis à la location, et dès lors, les associés perçoivent des revenus réguliers sous forme de loyers.

Pourquoi investir via une SCPI Déficit Foncier ?

L’investissement dans une SCPI déficit foncier permet de :

Limiter son imposition

Déduire des charges de ses revenus fonciers et de son revenu global sans plafonnement des niches fiscales

Revenus complémentaires

Obtenir des revenus réguliers à terme

Diversification

Diversifier son patrimoine sans souci de gestion

Pas de gestion

L'investissement en SCPI libère l'investisseur de l'obligation de gestion locative

Droit d'entrée

L'acquisition de parts est facilitée avec des tickets d'entrée accessibles

Quels sont les avantages et les inconvénients de la SCPI déficit foncier ?

Avantages de la SCPI

  • Possibilité d’adapter le montant de l’investissement à son besoin de défiscalisation
  • Mutualisation des risques grâce à la diversification (géographique, locative) et aux différents biens détenus par la SCPI
  • Possibilité de bénéficier de l’effet de levier du crédit
  • Imputation d’un déficit foncier sur ses revenus fonciers et pour le surplus sur son revenu global
  • Report des déficits fonciers non imputés sur les revenus fonciers des 10 années suivantes
  • Pas d’engagement de conservation des parts si l’imputation est faite uniquement sur des revenus fonciers
  • Avantage fiscal non soumis au plafonnement global des niches fiscales

Inconvénients de la SCPI

  • Placement de long terme
  • Aucune garantie en capital ni en rendement
  • Frais élevés
  • Faible liquidité des parts
  • Revenus soumis à l’impôt sur le revenu au barème progressif et aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %
  • Obligation d’opter pour le régime réel d’imposition pour pouvoir déduire sa quote-part de déficit fiscal de ses revenus fonciers ou de son revenu global
  • Imputation des intérêts d’emprunt uniquement sur les revenus fonciers
  • Valeur des parts soumise à l’IFI à concurrence de la fraction représentative des biens et droits immobiliers détenus
  • Imposition sur les plus-value en cas de revente au bout de 15 ans

Quel est le profil de l’investisseur en SCPI de déficit foncier ?

L’investissement en SCPI déficit foncier est préconisé pour les personnes avec un fort taux d’imposition et qui perçoivent par ailleurs des revenus fonciers.

De plus, il est intéressant de noter que ce dispositif n’entre pas dans le plafonnement global des niches globales.

L’avantage fiscal des SCPI déficit foncier

 Les avantages fiscaux d’une SCPI déficit foncier sont double :
  • L’imputation d’une quote-part de déficit foncier sur ses revenus fonciers et son revenu global
    En effet, chaque porteur de part peut imputer une quote-part du déficit foncier réalisé par la SCPI sur ses revenus fonciers existants sans aucune limitation de montant, et le surplus sur son revenu global dans la limite de 10 700 €.La fraction du déficit qui excède 10 700 € ou qui résulte des intérêts d’emprunt est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.Lorsque le revenu global du contribuable est inférieur à 10 700 €, le déficit foncier qui n’a pas pu être imputé constitue un déficit global qui pourra être imputé sur le revenu global des 6 années suivantes.
  • La réduction des revenus sur le plafonnement de l’IFI
    En effet, le montant total des impositions (IR, IFI, PFL et PS) dont est redevable un contribuable ne doit pas excéder 75 % du montant de ses revenus. Les revenus fonciers à prendre en compte sont les revenus nets soumis à l’IR. Ne sont pas pris en compte les déficits fonciers résultant d’intérêts d’emprunt ou d’autres dépenses pour la fraction du déficit excédant 10 700 €.
Il est important de préciser : Ces véhicules d’investissement doivent avant tout s’inscrire dans une stratégie patrimoniale, visant la création de valeur à long terme. La perspective de plus-value est effectivement un des objectifs d’un investissement dans une SCPI. 

Le délai de conservation des parts

La durée de conservation des parts varie selon les SCPI souscrites, mais est en général de 15 ans.

Pour un contribuable qui souhaite imputer le déficit foncier de son revenu global, une conservation intégrale de ses parts est obligatoire jusqu’au 31 Décembre de la troisième année qui suit celle de l’imputation.

Exemple d’investissement en SCPI déficit foncier

Monsieur et Madame TOUTCOMPRIS sont fortement imposés. Leur taux marginal d’imposition s’élève à 41 %.
Ils disposent d’un patrimoine locatif leur procurant des revenus fonciers s’élevant à 30 000 € par an.
Ils disposent d’un capital de 100 000 € et souhaiteraient diversifier leurs investissements et n’avoir aucun souci de gestion.

Ils ont choisi une SCPI qui permet une quote-part affectée au travaux de 45 000€ sur deux ans .

Le déficit foncier est entièrement imputé sur les revenus fonciers de Monsieur et Madame TOUTCOMPRIS qui réalisent le gain fiscal suivant :

économie d’IR : 45 000 € x 41 % = 18 450 €
économie de PS : 45 000 € x 17,2 % = 7 740 €
Soit un gain fiscal total s’élevant à 26 190 €.

Soit 26,19 % par rapport au capital investi.
25 425 €/100 000 € = 26,19 %.

 

 Nos SCPI Déficit Foncier :

SCPI Urban Pierre
scpi pierre capitalisation
SCPI Pierre Capitalisation

Soyez accompagné pour investir en SCPI de déficit foncier

Pour bien choisir une SCPI Déficit foncier, plusieurs critères doivent être pris en compte :

  • Les éléments relatifs au patrimoine immobilier détenu par la SCPI et aux dépenses éligibles
  • Les caractéristiques de la SCPI, sa stratégie d’investissement etc

Nous sommes à votre disposition pour vous conseiller et vous accompagner dans votre investissement en SCPI. N’hésitez pas à nous contacter via le formulaire ci-dessous :

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