Comment réduire ses impôts fonciers ?

Sommaire
  1. Comment optimiser ses impôts fonciers ?
  2. Les impôts fonciers : c’est quoi ?
  3. Comment déclarer ses revenus fonciers ?
  4. Comment réduire les impôts fonciers ?
  5. Réaliser des travaux éligibles au déficit foncier
  6. Exemple d'investissement
  7. Le dispositif des Monuments historiques
  8. Les SCPI de déficit foncier
  9. Passer le logement en meublé / LMNP
  10. Comment défiscaliser ses revenus fonciers ?

Introduction

Les revenus fonciers concernent les revenus issus de la location d’immeubles nus (à usage d’habitation, commercial ou professionnel) et perçus par des personnes physiques ou par des sociétés soumises à l’impôt sur le revenu (SCI et SCPI).
Ces revenus sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (à hauteur de 17.2%).

Aussi, si vous êtes propriétaires d’un bien immobilier loué nu ou de parts de SCPI, vous êtes imposés sur ses revenus mais vous avez la possibilité de réduire vos impôts fonciers.

Comment optimiser ses impôts fonciers ?

Les impôts fonciers : c’est quoi ?

Les revenus tirés de la location de biens immobiliers nus (non meublés pour les logements, ni équipés pour les locaux commerciaux, industriels et bureaux …) sont dans tous les cas soumis à l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des revenus fonciers, calculés selon le barème progressif, ainsi qu’aux prélèvements sociaux (de 17.2%).

Aussi, pour un contribuable situé dans la tranche marginale d’imposition à 45%, le taux d’imposition de ses revenus fonciers atteint 62.2% !

Leur montant imposable est en principe déterminé en déduisant du revenu brut perçu l’ensemble des charges visées par l’article 31 du CGI (dépenses de travaux, charges de copropriété, taxe foncière, intérêts d’emprunts. . .) effectivement supportées par le contribuable au cours de l’année d’imposition.

A noter :

Les résidents fiscaux français sont, en principe, imposables sur l’ensemble de leurs revenus locatifs, c’est-à-dire des revenus provenant d’immeubles situés en France ou à l’étranger.

Cependant, plusieurs conventions internationales prévoient l’imposition des revenus locatifs dans l’État où se trouve l’immeuble.
En savoir plus sur la fiscalité applicable des SCPI étrangères

Comment déclarer ses revenus fonciers ?

L’imposition des revenus fonciers peut être réalisée via deux régimes : le régime du micro-foncier (abattement de 30%) ou le régime du réel.

Le régime du micro-foncier s’applique de plein droit aux contribuables percevant des loyers annuels d’un montant n’excédant pas la limite légale de 15 000 euros. Mais si les contribuables estiment y avoir intérêt, ils peuvent y renoncer et placer leurs revenus fonciers sous le régime du réel, et déclarer les revenus via le formulaire 2044.

Comment réduire les impôts fonciers ?

Nous l’avons vu, le montant des revenus fonciers dépend du montant de charges supporté par le propriétaire sur l’année d’imposition. Aussi si ce montant dépasse le montant des revenus perçus, le propriétaire constate un déficit foncier.

Réaliser des travaux éligibles au déficit foncier

Pour constater un déficit foncier en ayant plus de charges que de revenus perçus, le propriétaire peut opter pour la réalisation de travaux au sein de son bien immobilier. Pour cela, le contribuable doit obligatoirement opter pour le régime du réel.

En effet, les travaux d’entretien, de réparation, d’amélioration sont éligibles au déficit foncier et peuvent être déduits des revenus fonciers. Si le propriétaire réalise lui-même les travaux, il devra s’assurer que les travaux sont bien éligibles et ne pourra déduire de ses revenus fonciers que le coût des matériaux, le temps passé n’étant pas déductible.

Il est également possible d’acquérir un nouveau bien immobilier en déficit foncier par le biais d’une opération encadrée par un promoteur et un avocat fiscaliste. Le montant des travaux déductibles est défini en amont dans le prix de vente et permet de s’assurer de l’éligibilité de la nature des travaux. Chaque année de nombreux programmes en déficit foncier sont commercialisés à destination des contribuables souhaitant réduire leurs impôts fonciers.

Le déficit foncier peut être imputé sur les revenus fonciers du contribuable puis sur son revenu global (jusqu’à 10 700 €) durant les années de travaux et au-delà de ce montant, sur ses revenus fonciers des 10 années suivantes.

Exemple d'investissement

exemple déficit foncier

M. TOUTCOMPRIS perçoit 20 000 € de revenus fonciers par an, provenant d’un immeuble reçu par succession et qu’il détient en indivision avec ses frères et sœurs.
Les revenus fonciers sont fortement imposés du fait des faibles charges déductibles (4 000 € par an) et de son taux d’imposition à l’impôt sur le revenu (41 %). Il paie 9 310 € d’impôts  [16 000 € x (41 % + 17,2 %)] à cause de ses revenus locatifs.
M. TOUTCOMPRIS veut réduire son imposition, il dispose d’un capital à investir de 300 000 €.

S’il fait l’acquisition d’un investissement éligible au déficit foncier, pour 100 000 € (valeur du logement) + 200 000 € (travaux à effectuer, paiement sur une seule année). Les revenus fonciers sont neutralisés pendant 8 ans.

10 700 € x 41 % = 4 387 €

+[189 300 x (41 % + 17,2 %) = 110 173 €.

Le gain fiscal total est de 114 560 €

Après 8 ans, les revenus fonciers (de l’immeuble familial et de ce nouveau logement) seront à nouveau taxés.

Vous souhaitez investir au sein d'un programme ?

Tous les programmes déficit foncier :

Cliquez ici

Le dispositif des Monuments historiques

Il est également possible d’acquérir un bien immobilier par le biais de la loi Monument historique. A l’instar du régime du déficit foncier, la loi Monument historique n’est soumise à aucune limitation de montant.
Ce dispositif permet une déduction de l’ensemble des charges pour réduire très fortement l’imposition voire l’annuler dans certains cas. 

Les SCPI de déficit foncier

Les SCPI de déficit foncier permettent d’acquérir des parts au sein d’immeubles où sont réalisés des travaux de rénovation éligibles au déficit foncier. L’investissement est plus facilement accessible et permet d’obtenir un montant à déduire de ses revenus fonciers (la quote-part travaux varie selon la SCPI choisie).

Passer le logement en meublé / LMNP

Après 3 années par la première mise en location, il est conseillé de louer le logement en meublé dans l’optique de ne plus avoir de revenus fonciers et de les remplacer par des revenus de location meublées pour avoir une fiscalité plus avantageuse.

En effet, les loyers perçus au sein d’un logement nu sont considérés comme des revenus fonciers mais pour les loyers meublés, les revenus perçus sont taxés en BIC.

Que l’on soit LMP ou LMNP, les revenus sont taxés en BIC, ce qui est avantageux puisqu’il est possible :

  • soit de déduire un amortissement (sur les constructions et sur les meubles), ce qui permet d’être peu ou pas imposé pendant une longue période
  • soit de bénéficier du micro-BIC (les revenus sont alors taxés après un abattement de 50 % ou 71 % selon le type de location).

Les contribuables propriétaires de biens immobiliers peuvent donc s’ils le souhaitent agir sur leur imposition globale et sur celle appliquée spécifiquement à leurs revenus fonciers.

Comment défiscaliser ses revenus fonciers ?

Si vous souhaitez agir sur votre fiscalité et réduire votre imposition, nos conseillers sont à votre disposition pour étudier votre situation fiscale et vous conseiller sur la meilleure option à choisir.

Chaque situation est différente, aussi n’hésitez pas à vous faire accompagner pour trouver la bonne solution.

    Votre nom (obligatoire)

    Votre email (obligatoire)

    Coordonnées téléphoniques (obligatoire)

    Vos informations


    Votre message

    En soumettant ce formulaire :
    J’accepte que les informations saisies soient exploitées dans le cadre de la relation commerciale qui peut en découler : OuiNon
    En savoir plus sur notre politique de confidentialité

    Je souhaite recevoir la newsletter sur l’e-mail renseigné :OuiNon

    Immobilier-deficit-foncier est un site du réseau Reduction-impots.fr -  2018
    Mentions Légales - Politique de confidentialité